VERTRETERVERSAMMLUNG 2023

Der klimaneutrale Gebäudebestand bis 2045 war eines der Hauptthemen der diesjährigen Vertreterversammlung. Vorstand und Aufsichtsrat berichteten über die Fortschritte und gaben einen Ausblick, der trotz des politischen Wirbels um die Klima- und Gebäudepolitik der Ampel-Regierung optimistisch ausfiel. Auch im Hinblick auf die Entwicklung der Nutzungsgebühren gab es klaren Konsens.

Die 67. ordentliche Vertreterversammlung tagte am 8. Juni 2023 erstmals in neuer Besetzung. Die Vertreterinnen und Vertreter waren im Frühjahr 2022 von den HBH-Mitgliedern gewählt worden. Viele hatten sich zur Wiederwahl gestellt, doch für einige war es die erste Versammlung in ihrem neuen Amt.

Vorstandsvorsitzender Daniel Kirsch begrüßte alle Teilnehmenden herzlich in den Konferenzräumen des Hotel Atlantic und eröffnete seinen Vortrag mit der Frage: „Wie viel schätzen Sie, hat die HBH in den letzten zehn Jahren in ihren Wohnungsbestand investiert? – Es waren 329,7 Mio. Euro. Und während die durchschnittliche Nutzungsgebühr im vergangnenen Jahr bei der HBH unter 7,00 Euro pro Quadratmeter netto-kalt lag, betrug im dritten Quartal 2022 die Angebotsmiete in Hamburg 12,09 Euro.“ Mit diesen Zahlen wolle er verdeutlichen, wie wichtig ein gutes und vernünftiges Wirtschaften sei und wohin die erwirtschafteten Überschüsse fließen: „In unseren Wohnungsbestand. Dieser Unternehmenspolitik werden wir auch weiterhin treu bleiben.“

Daniel Kirsch erläuterte, dass angesichts der Energie- und Gebäudepolitik der Bundes-regierung die nächsten Jahre „extrem herausfordernd“ werden – „insbesondere für Bestandshalter wie die HBH, die darauf achten, dass die Mieten bezahlbar bleiben.“ Wer jetzt erst anfange, seinen Bestand energetisch zu modernisieren, werde es bis 2045 nicht schaffen. „Der HBH kommen nunmehr die energetischen Maßnahmen zugute, die wir in den letzten Jahrzehnten realisiert haben. Dies auch vielfach ohne Mieterhöhung.“ Damit leitete Daniel Kirsch zum Baugeschehen über.

Die Instandhaltung der Gebäude hatte bei der HBH auch im letzten Jahr mit 11,0 Mio. Euro einen sehr hohen Stellenwert. 10,7 Mio. Euro flossen in Modernisierungen und 14,0 Mio. Euro in den Neubau und in sonstige Investitionen. Von den insgesamt 35,7 Mio. Euro wurden 20,5 Mio. Euro aus Eigengeld bestritten. Neben der Quartiersentwicklung in Borgfelde (s. Seite 10) waren weitere Schwerpunkte der Baumaßnahmen die energetische Modernisierung von 93 öffentlich geförderten Wohnungen in der Wolliner Straße in Rahlstedt sowie die Fassadensanierung im Damerowsweg in Barmbek-Süd mit 113 Wohnungen. Hier wurde nicht nur die Innenhof-fassade gedämmt, sondern auch der Wohnkomfort durch neue Balkone erhöht.

Daniel Kirsch übergab das Wort an seinen Vorstandskollegen Andreas Paasch, der über die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft berichtete. Dass das Jahresergebnis 2022 von rund 9,0 Mio. Euro höher als geplant ausgefallen sei, läge an mehreren Faktoren. Beispielsweise sei die Zahl der Vertragswechsel im Vergleich zum Vorjahr um 89 zurückgegangen, sodass der Instandhaltungsaufwand geringer als vorgesehen ausfiel. Des Weiteren hatte die HBH einen niedrigeren Zinsaufwand, weil sie frühzeitig Anschlussfinanzierungen vereinbart hatte. „Ein hoher Jahresüberschuss
ist nicht die Zielsetzung unserer Genossenschaft“, sagte Andreas Paasch, „doch den erzielten Überschuss nutzen wir gern für weitere Investitionen.“ So erfordere die Aufgabenstellung der CO2-Neutralität bis 2045 einen beachtlichen Mitteleinsatz. „Die rege Investitionstätigkeit der HBH bringt einen hohen Finanzmittelbedarf mit sich“, erläuterte Andreas Paasch weiter. Um trotz steigender Zinsen weiterhin gute Konditionen am Kapitalmarkt zu erhalten, informiere die HBH mehrmals im Jahr ihre Darlehensgeber über die wirtschaftliche Entwicklung der Genossenschaft und erhalte stets ein gutes Rating.

Als Nächstes berichtete Andreas Paasch von der Einnahmenseite der HBH und der Entwicklung der Nutzungsgebühren in 2022. Die durchschnittliche Nutzungsgebühr betrug am Jahresende 6,87 Euro pro Quadratmeter netto-kalt, im frei finanzierten Bestand inklusive Neubauten 7,21 Euro und damit 2,08 Euro weniger als der Durchschnittswert des Hamburger Mietenspiegels. „Für eine 50 Quadratmeter große HBH-Wohnung zahlen unsere Mitglieder im Monat rund 104 Euro weniger als der Hamburger Durchschnitt“, rechnete Andreas Paasch vor. „Für unsere Mitglieder ist die Entwicklung der Nutzungsgebühr verlässlich, weil sich die HBH eine Selbstbeschränkung auferlegt hat: alle drei Jahre maximal 0,51 Euro!“ Daher seien die HBH und weitere sozial orientierte Vermieter wie die Genossenschaften und die SAGA die „echte Mietpreisbremse“ in Hamburg. Wie sein Vorstandskollege zuvor betonte auch Andreas Paasch: „Dieser Linie werden wir auch zukünftig folgen. Jedoch werden wir die Nutzungsgebühren an den Marktmieten ausrichten müssen, um die Investitionen auf hohem Niveau halten und Preissteigerungen begegnen zu können.“ Bisher seien Mietanpassungen im Mitgliederkreis immer auf sehr hohe Akzeptanz gestoßen.

Andreas Paasch beleuchtete auch die Entwicklung der Heizkosten, die durch die Energiepreisexplosion 2022 stark gestiegen sind. Die Vorauszahlungen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahreswert um 84 Prozent auf durchschnittlich 1,71 Euro pro Quadratmeter. „Die Auswirkungen der Entlastungspakete und Energiepreisbremsen der Bundesregierung auf die Heizkostenabrechnung 2023 sind nicht kalkulierbar, weil sie sehr stark vom individuellen Energieverbrauch unserer Mitglieder abhängen.“ Seit März 2022 erhalten alle Mitglieder die vom Gesetzgeber vorgesehene unterjährige Verbrauchsinformation, um ihren Verbrauch besser im Blick zu behalten. In diesem Zusammenhang wies Andreas Paasch auch auf das neue HBH-Kundenportal hin, das im November 2022 online gegangen ist. Mittlerweile nutzen 2.100 Mitglieder das Portal, in dem sie unter anderem ihre monatliche Verbrauchsinformation für Heizung und Warmwasser einsehen können und damit auf einen postalischen Versand verzichteten (s. Seite 18).

Vorstandsmitglied Alexander Schubert setzte den Bericht des Vorstands mit einem Ausblick auf die kommenden Jahre fort. „Die Zukunft steht im Zeichen von Klimaschutz, Kommunikation und Digitalisierung.“ Entsprechend werde die HBH den Fokus ihrer Investitionen auf diese Bereiche legen. „Wir haben einen Investitionsfahrplan erstellt, um den CO2-Ausstoß unserer Gebäude zu senken und bis 2045 die geforderte Klimaneutralität zu erreichen“, sagte Alexander Schubert. Nach heutigen Kostenschätzungen beliefen sich die geplanten Investitionen in den Bestand in den kommenden zehn Jahren auf rund 284 Mio. Euro. „Neben der Investitionstätigkeit und ihrer Finanzierung werden wir außerdem die Entschuldung fortsetzen“, führte Alexander Schubert weiter aus. Damit werde die HBH unabhängiger von Kreditgebern und senke ihre Zinsaufwendungen, was wiederum mehr Spielraum für notwendige Investitionen in der Zukunft zulasse.

Weiter berichtete er von den Neuerungen durch das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (s. Seite 9) und von der Digitalisierung im Unternehmen. „Viele Projekte haben wir bereits erfolgreich abgeschlossen, beispielsweise die mobile Wohnungsüber-gabe und -abnahme, die digitale Rechnungsbearbeitung oder unser Kundenportal mit Mieter-App.“ Im Bereich der Gebäudetechnik gehe die Digitalisierung ebenfalls voran und die HBH prüfe, wo der Einsatz von Steuerungsmechanismen möglich und sinnvoll sei (s. Seite 8 im Baustellenbericht).

Auch der Personalentwicklung in Zeiten des Fachkräftemangels stelle sich die HBH. Alexander Schubert erläuterte, dass neben attraktiven Arbeitszeitmodellen und kontinuierlichen Weiterbildungsangeboten die HBH darauf setze, frühzeitig Talente zu erkennen und zu fördern. Mit Ausbildungsplätzen für Immobilienkaufleute ermögliche die HBH jungen Menschen den Einstieg ins Berufsleben. „Nicht zuletzt sichert gut ausgebildetes Personal eine hohe Qualität bei der Verwaltung des genossenschaftlichen Wohnungsbestandes und der Kommunikation mit unseren Mitgliedern“, betonte Alexander Schubert. Er blicke optimistisch auf die kommenden Jahre: „Die HBH ist ein gesundes Unternehmen, das die vielfältigen Aufgaben der Zukunft souverän bewältigen kann und weiterhin für bezahlbaren Wohnraum steht.“

Daniel Kirsch übernahm noch einmal das Wort, gab einen Überblick über die aktuellen Baustellen und erläuterte die Zahlen der CO2-Bilanz 2021: „Die Berechnung zeigt, wie wichtig die Modernisierungen der Vorjahre waren.“ Lediglich 1.657 der 6.999 HBH-Wohnungen erreichen zum heutigen Zeitpunkt die Klimaziele 2045/2050 nicht. Dies entspricht 23,7 Prozent des HBH-Bestandes. Von den 1.657 Wohnungen sind 296 in diesem Jahr bereits in Arbeit. Dadurch reduziert sich der Anteil auf 19,4 Prozent. Bei weiteren 389 Wohnungen ist eine Umstellung auf Fernwärmeversorgung in den kommenden Jahren geplant. Somit verbleiben 972 Wohnungen bzw. 13,9 Prozent, die durch weitere Modernisierungsmaßnahmen das Klimaziel erfüllen müssen.

Auch Daniel Kirsch schloss mit einem positiven Ausblick: „Unser Mietenkonzept, das regelmäßige, dafür aber auch sehr moderate Mieterhöhungen vorsieht, versetzt uns in die Lage, viele Maßnahmen ohne Erhöhung der Nutzungsgebühr umzusetzen.“

Als Vorsitzender eröffnete Peter Axmann den Bericht des Aufsichtsrates und erläuterte die Arbeit des Gremiums in 2022. Im Wechsel berichteten er und der stellvertretende Vorsitzende Andreas Hunck aus dem Finanz- und Prüfungsausschuss sowie aus dem Bauausschuss. Peter Axmann betonte die vertrauensvolle und transparente Zusammenarbeit mit dem Vorstand. Er setzte die im Hamburger Vergleich deutlich günstigeren Nutzungsgebühren der HBH noch einmal ins Verhältnis: „Durch die umsichtige Geschäftspolitik der Genossenschaft lag die durchschnittliche Erhöhung mit 1,74 Prozent pro Jahr unter der Inflationsrate der vergangenen Jahre. Trotzdem konnte die Genossenschaft 35,7 Mio. Euro in den Bestand investieren.“ Im Namen des Aufsichtsrates bedankte sich Peter Axmann ausdrücklich bei den Mitarbeitenden der HBH, ohne die das erneut sehr gute Jahres-ergebnis nicht möglich gewesen wäre.

Im weiteren Verlauf fasste die Vertreterversammlung die Beschlüsse zum Jahresabschluss. Sie folgte dem Gewinnverwendungsvorschlag und stimmte der Ausschüttung einer Bruttodividende in Höhe von 4,0 Prozent auf die eingezahlten Geschäftsguthaben zu.

Turnusmäßig schieden die Aufsichtsratsmitglieder Ruth Breiholdt und Birgit Walter-Gothknecht aus ihrem Amt aus. Beide stellten sich wieder zur Wahl und wurden von der Versammlung jeweils einstimmig wiedergewählt.

Nach knapp zwei Stunden schloss Daniel Kirsch die Versammlung und bat die Teilnehmerinnen und Teilnehmer zu Tisch. Das gemeinsame Abendessen bot Gelegenheit zum fachlichen und persönlichen Austausch.