Wodurch wird Wohnen teuer?

BAUKOSTEN DURCHBRECHEN MARKE VON 4.000 EURO PRO QUADRATMETER

Auch wenn die Mieten in den Großstädten zuletzt weniger stark gestiegen sind, geht die Preisentwicklung nach oben weiter. Schuldige sind schnell benannt: Wohnungsunternehmen, Investoren und Spekulanten, die den schnellen und größtmöglichen Profit aus Immobilien und Grundstücken herausschlagen wollen. Diese Argumentation führt jedoch zu keiner Lösung. Daher lohnt es sich, die Entwicklung der Baupreise genauer unter die Lupe zu nehmen.

 

Um Transparenz in die Kostenentwicklung beim Wohnungsbau zu bringen, ermittelt die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) im Auftrag der Freien und Hansestadt Hamburg die Baupreise. Anfang März stellte Dr. Dorothee Stapelfeldt, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, das aktualisierte Baukostengutachten vor. Danach sind die sogenannten Gestehungskosten (Grundstücks- und Herstellungskosten) für den Bau

eines Quadratmeters Wohnfläche in Hamburg zwischen 2016 und 2020 im Mittel um etwa 17,6 Prozent gestiegen, von 3.391 auf 3.987 Euro.

Die ARGE wertete seit 2016 über 9.300 fertiggestellte und abgerechnete Wohnungen aus. Genauer aufgeschlüsselt zeigt sich, dass die Herstellungskosten (Bau- und Baunebenkosten) von 2016 bis 2020 um 14,9 Prozent, die Grundstückskosten (Grundstückspreis und Erschließung) sogar um 28,6 Prozent zulegten. Zum Vergleich: Die allgemeinen Lebenshaltungskosten stiegen im selben Zeitraum um 5,5 Prozent.

Für das Jahr 2021 prognostiziert die ARGE bei den Herstellungskosten einen weiteren Anstieg um 4,2 Prozent, bei den Grundstückskosten um 8,1 Prozent. Die Gestehungskosten insgesamt sieht die ARGE um 5 Prozent auf 4.188 Euro wachsen. Dietmar Walberg, Geschäftsführer der ARGE, kommt zu dem Schluss: „Der Spielraum für mögliche, weitere qualitative Anforderungsverschärfungen ist, nach unserer Einschätzung, damit faktisch vollständig ausgeschöpft.“ 

Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (vnw) erklärt zu dem Gutachten: „Die Stadt muss besonderes Augenmerk auf die Entwicklung der Grundstückskosten legen. Wenn die Wissenschaftler dort weiterhin einen überdurchschnittlichen Anstieg erwarten, w.re es sinnvoll, Wohnungsunternehmen, die dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zur Miete anbieten, besondere Konditionen beim Erwerb eines Baugrundstücks einzuräumen.“

Dabei ist jedoch das von der Stadt immer wieder aufgebrachte Erbbaurecht keine Alternative für Wohnungsbaugenossenschaften wie die HBH. Ihr Ziel ist es, ihren Mitgliedern langfristig preiswerten Wohnraum anzubieten. Bei der Erbpacht werden die inzwischen exorbitant hohen Grundstückspreise lediglich auf die Laufzeit verteilt und zusätzlich verzinst, ohne dass das Grundstück der Genossenschaft gehört. Am Ende der Laufzeit muss das Grundstück zum dann aktuellen Preis erworben oder erneut gepachtet werden.

Die Grundstücke und die energetischen Anforderungen sind die Stellschrauben beim Wohnungsbau, die die Politik unmittelbar in der Hand hat. Damit kann sie selbst abwägen, wie teuer das Wohnen in Hamburg werden soll.